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灣區樓市 | 廣州房價連跌12個月 有新盤只需12元首付

1月17日,國家統計局發佈的房價數據顯示,廣州房價依然處於下行通道,2023年12月環比、同比數別下降1%、3%。

2023年,廣州打響了一線城市放鬆住房限購的第一槍,並率先下調二套房首付比例至40%,還取消土地出讓的價格限制,希望提升各方預期。但市場的反應平平,截至2023年12月,從環比來看,廣州的新建商品住宅銷售價格已連續下跌7個月,同比下跌的週期更長,達12個月。

「還是很難,沒有什麼起色,只有準現樓才賣的稍微好點。」談及最近的銷售狀況,廣州某房企營銷人員如此表示。為打破市場僵局,有些房企採取了非常規的銷售手段,如,增城區的一個在售項目近期推出了一批特價房,首付只需要12元。

房價跌了一整年

從國家統計局的數據來看,2022年12月,廣州新建商品住宅銷售價格以環比下跌0.4%、同比上漲0.4%收官。2023年1月則以環比0.2%、同比0.3%的跌幅開局,2月份,房價開始環比小幅上漲,漲勢一直保持到了5月份,最高月漲幅為0.3%。6月份便掉頭向下,且環比跌幅逐漸擴大,從0.1%擴大到了12月的1%。

同比的數據曲線更是一路下行,2023年,廣州12個月的新建商品住宅銷售價格同比都是下降的,最大的降幅也出現在12月,同比下降3%。

新房價格的下跌尚未對成交量發揮明顯的刺激作用。根據中原地產研究發展部的統計,2023年廣州一手和二手住宅累計成交約18.1萬宗,同比上升16%,但跟2020年的23.2萬套、2021年的22.7萬套相比,仍有不小差距。2023年,廣州的一手房成交了72246套,二手房約10.9萬套。二手房的成交量同比大漲31.7%,原因是廣州的刺激政策密集出台,加上開發商出險、供應減少,導致買家對新房的信心不足,倒逼客戶轉至二手市場。

一手房的成交量同比減少690套,降幅約在0.09%,對比2022年34%的同比跌幅,已有大幅改善。

2023年,廣州房地產政策調控逐步放寬,上半年以帶押過戶、公積金、人才入戶等政策溫和刺激樓市,下半年政策力度加大,自「認房不認貸」後,相繼在限貸、限購、二手房交易等方面解綁,盤活市場流動性。據克而瑞分析,廣州的新房市場全年共出現兩次脈衝行情。熱度集中於2月至3月,受疫情抑制的購買力集中釋放,這兩個月該公司重點監控項目的周均來訪約30769組,成交約1874組,4月開始來訪成交明顯回落,之後整體保持低位平穩態勢,僅「五一」及國慶節等少數重大營銷節點短期微漲。8月30日的認房不認貸及9月20日的優化限購兩大利好出台後,市場再度復甦,但持續性不足,熱度回升週期不足一個月。

在整體低迷的市場中,豪宅的表現頗為搶眼,2023年,廣州總價在1000萬元以上的豪宅成交達4835宗,同比增幅45%,僅琶洲上品一個項目就賣了170億元。

新房首付只要12元

對開發商而言,去化依然是個頭疼的問題。據克而瑞觀察,2023年,廣州新房的開盤、加推各項指標均降至近五年最低,全年推貨量不足3萬套,同比下降13%,當日認購量5215套,同比大降近四成,整體去化率僅18%,尤其是下半年客戶消耗嚴重,大部分開盤銷情不及預期。因為新貨供應減少,相對2022年,廣州的庫存規模及去化週期小幅改善,截至2023年末,庫存量約1232萬平方米,去化週期接近20個月,仍處於高位區間。

合富研究院表示,當庫存積壓地區的庫存水平降到合理水平,地方樓市將達到真正穩定。2024年,去庫存依然是廣州樓市的主基調,在合理假設(士地成交及新貨供應規模對比前兩年沒有明顯變化)前提下,預計2024年底,廣州的新房庫存將回到2021年1000萬平方米左右的水平。

至於市場走勢,業內均認為2024年廣州樓市仍將處於修復階段,很難再觸及2020年至2021年的高熱局面,市場供求將有小幅回升,價格平穩。

基於當前的市場狀況,2024年,廣州的房地產政策被認為依然有放鬆空間。中原地產研究發展部的相關人士表示,2023年屬於調控大年,二手樓市雖表現為弱復甦態勢,但居民預期仍未能明顯改善,政策帶動效果較為有限,後市仍需強有力政策灌溉,尤其對外圍郊區還需「應鬆盡鬆」。例如,此前的「920新政」對南沙區屬於利空,但南沙的發展離不開人口、產業引進,可考慮針對大灣區人士放開南沙的限購,為市場需求側鬆綁。白雲區的面積大,樓市產品層次豐富,去化週期長,外來人口最多,可考慮全面鬆綁樓市政策。該人士認為,剛需人群是樓市主力軍,剛需流動了,樓市才能健康循環,針對剛需群體建議降低首付比例、貸款利率或者減免稅收,同時,144平方米以上或者總價1000萬元的產品也可考慮鬆綁限購政策。

庫存去化週期超過20個月的外圍區域,價格戰已是常態,除了降價,開發商還要絞盡腦汁通過各種方式爭奪客源。1月份,增城區的遠洋天成項目推出了年終特惠活動,覆蓋多套房源,單價1.65萬元/平方米起,最吸引眼球的是「首付12元」的宣傳口號。以69平方米、總價116萬元的戶型為例,開發商將備案價提高到165萬元以上,按3成首付計算,買家便能從銀行獲得至少115萬元的貸款,從而實現低首付。「最近是有這樣的活動。」1月18日,遠洋天成的銷售人員表示,由於周邊在售樓盤的定價比較高,均價在2.5萬元/平方米以上,因此可以這麼操作,「首付做低了,客戶的前期資金壓力會小很多。」

白雲區某新盤於1月19日公佈價格,最小戶型88平方米,總價320萬元起,單價低至3.64萬元/平方米,遠低於5萬元/平方米的吹風價。參考2.6萬元/平方米的地價,可以看出開發商跑量的意願。「現在的客戶都很冷靜,今年要主打性價比,產品也要給力才行。」該項目開發商如此表示。

 

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