【大灣時評】葛萬金：龍年地產商會發炮能否變天、化腐朽為神奇？
2024-02-27
来源：大湾区时报
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踏入龍年正月，未到元宵節已經炮火隆隆，皆因港澳兩地多個地產商會齊齊藉著春茗聯誼的機會，大聲疾呼要求兩地政府全面撤除樓宇 “減辣” 措施，希望增加消費者的意慾，令樓市重生，令各業亦因樓市穩定而產生協同效應，扶助各業在疫後的發展．
與此同時，部份地產商亦建議政府重啟投資移民政策，放寬樓宇按揭成數， 靈活運用政策工具及政府 “有形之手”的功能，助力樓市健康發展，並建議投資移民獲批來澳及取得澳門身份證後，要求相關投資移民繳稅達到一定數額後才可享受相關福利等，看似語重心長，內情是維護行業利益，皆因市場 “一池死水” 多時，從業員收入大跌到谷底，地產商亦滿手 “蟹貨”，樓盤成交低迷，要償還銀行利息都十分吃力，故此新春開炮，無可厚非．.
問題是出聲能否有成效、發炮能否變天、化腐朽為神奇？個人認為，樓市疲弱涉及多方面的因素，皆因近年來居民生活模式改變及國家政策有關，屬深層次之問題，就算特區政府出手，亦非即時可以化解問題，就如某地產商會會長所言， 向街的空置鋪位都有七百多個，還有些在內街、其他的工業大廈、商業樓宇、私人市場接近兩萬個的空置單位，再加未來新城A區落成使用的社經屋單位，數目都幾驚人，是否 “減辣”就可以解決全部問題？
其實回歸後在博彩業開放的前二十年期間，本地居民收入普遍提升，而私人樓宇價格亦因公共房屋供應失衡及經濟好景下而急速上升，當時新樓單位售價動輒 “千萬” ，但因收入增加及住屋是剛性需求，加上可作炒賣的情況下，很多澳門居民都入市購買，故此部份地產商賺到 “盤滿缽滿”是不爭的事實．
但世事難料，一 “疫” 3年，全球及本地經濟大受打擊，食老本都有 “乾塘” 的時候，居民叫苦連天，深刻體會到 “今日唔知明天事” 的感覺，但話雖如此，樓價有大幅下降嗎？私樓的真正成本真的咁貴嗎？地產商有為市民在經濟收入下滑的時候而下調價格到合理水平嗎？
“十年河東、十年河西” 正好反映現時業界的情況，幸好政府上任至今仍未有新落成的經屋提供及修改經屋政策至 “永遠姓經”，否則私樓的前景更為暗淡，要重上昔日萬人空巷爭睇新樓的情況相信都幾難重現．除了上述因素外，影響私樓市場的成因亦不少，如：
澳門人口在回歸後的增長率不高，出生率又低，導致房屋的需求雖有，但基數不高，加上未來政府有大量的經屋供應，雖然永遠姓經，但價格不高， 確能為有需要的青年朋友解決到住屋的問題；
國內生活動水平及貨品價格比本地為低，對比澳門有大幅的折讓，加上夜生活多姿多彩，故近年來已吸引到不少本地居民進駐內地居住，單租用一個兩房一廳單位的租金已比澳門有40%的折讓，管理費及停車場費用更平，有得比及可行的話，回珠海及鄰近地區生活動已是一種 “動態” 的潮流，在此情況下，當然影響到本地私樓的使用率；
國內及本地的樓價相比差異太大，只要留意一下本地及國內的樓宇廣告， 鄰近珠海地區的樓盤，如斗門、坦洲、三鄉及前山等地，單位的售價普遍是本地樓價的三成到四成，居住環境比澳門更佳，更為綠化及密度低，雖然車程較為流費時間，但吸引力依然存在；
澳車北上、大灣區融合、大灣區一小時生活圈等多個政策及理念登場，加快了亦豐富了澳人北上生活動的意慾，此消彼長的情況下，樓市是否就如全部 “減辣” 後就可重生 ?
為此,，本人亦有以下的建議，希望和大家分享及指正：
既然市內有數量眾多的空置單位，地產商可否建議與政府合作，在不同的民生區內，將有條件的空置落成大廈或工業大廈，修法改變用途，將其改為國際青年旅館，如國際知名的YMCA或YWCA或香港的私人樓宇改為旅舍等的做法，吸引更多時下的青年背包客、自由行及City Walk 客入住，一則解決空置樓宇的問題，亦能協助旅遊業發展，提供更多旅館式的廉價房間，吸引旅客多留澳數天消費，亦可將旅客引入社區，刺激區內各業的消費增長，一舉多得；
因應現時特區政府暫停 “夾屋” 的興建計劃，令不少有經濟能力，但不符合申請經屋的邊緣人士，在未能承擔購買私樓的條件下，地產商可建議與政府合作，將市內空置單位在有法律的依據下、在價格的調整下為政府提供現樓的“夾屋”單位，供合資格而未有置業的本澳居民購買，如成事則可為地產商釋放部份空置單位及減省政府在夾屋方面的開支，支援及完善政府 “房屋五階梯” 政策，更可解決部份青年置業的困擾及為提升生育提供誘因；
現實生活中，其實有很多公務員都有住屋的困難，但礙於現屆政府上任後，明確表示不會再興建公務員宿舍，只會發放房屋津貼 (相當於公職薪俸表的40點/ 3760元) 予所有公職人員，在此制度下，對已置業但仍在供樓的公務員來說，有肯定的幫助，對已供完及擁有完整業權的公務員來說是 “錦上添花”，多幾千元幫補生活費用，但對未有居所的公務員來說，就顯得不公平；因為市面上能用三千多元就租到一個單位居住的情況不多，故此，地產商可建議與政府合作，提供住宅單位予公務員購買自住，可效法回歸前利息補貼的基礎下，尋求一個可行的方案，實現多贏共富及解決問題的政策，為公務員隊伍提供更穩定的工作條件；
最後本會亦建議政、商、民三方多提建議，參照國家主席所言 “樓是用來住的” 的概念，在大數據年代，充分掌握本澳居民的生活動狀況、公私營樓宇的數目及未來可提供的單位數量，現存的空置樓宇單位的數目，包括商鋪、商廈、工廈、私樓及公屋的數目作出統計及分析，制定長遠的房屋發展策略，令公私樓宇能在互補的情況下良性發展，令資金能在適當的渠道下合理運用，支援本澳各業的發展．
澳門社會綜合研究學會會長
葛萬金
與此同時，部份地產商亦建議政府重啟投資移民政策，放寬樓宇按揭成數， 靈活運用政策工具及政府 “有形之手”的功能，助力樓市健康發展，並建議投資移民獲批來澳及取得澳門身份證後，要求相關投資移民繳稅達到一定數額後才可享受相關福利等，看似語重心長，內情是維護行業利益，皆因市場 “一池死水” 多時，從業員收入大跌到谷底，地產商亦滿手 “蟹貨”，樓盤成交低迷，要償還銀行利息都十分吃力，故此新春開炮，無可厚非．.
問題是出聲能否有成效、發炮能否變天、化腐朽為神奇？個人認為，樓市疲弱涉及多方面的因素，皆因近年來居民生活模式改變及國家政策有關，屬深層次之問題，就算特區政府出手，亦非即時可以化解問題，就如某地產商會會長所言， 向街的空置鋪位都有七百多個，還有些在內街、其他的工業大廈、商業樓宇、私人市場接近兩萬個的空置單位，再加未來新城A區落成使用的社經屋單位，數目都幾驚人，是否 “減辣”就可以解決全部問題？
其實回歸後在博彩業開放的前二十年期間，本地居民收入普遍提升，而私人樓宇價格亦因公共房屋供應失衡及經濟好景下而急速上升，當時新樓單位售價動輒 “千萬” ，但因收入增加及住屋是剛性需求，加上可作炒賣的情況下，很多澳門居民都入市購買，故此部份地產商賺到 “盤滿缽滿”是不爭的事實．
但世事難料，一 “疫” 3年，全球及本地經濟大受打擊，食老本都有 “乾塘” 的時候，居民叫苦連天，深刻體會到 “今日唔知明天事” 的感覺，但話雖如此，樓價有大幅下降嗎？私樓的真正成本真的咁貴嗎？地產商有為市民在經濟收入下滑的時候而下調價格到合理水平嗎？
“十年河東、十年河西” 正好反映現時業界的情況，幸好政府上任至今仍未有新落成的經屋提供及修改經屋政策至 “永遠姓經”，否則私樓的前景更為暗淡，要重上昔日萬人空巷爭睇新樓的情況相信都幾難重現．除了上述因素外，影響私樓市場的成因亦不少，如：
澳門人口在回歸後的增長率不高，出生率又低，導致房屋的需求雖有，但基數不高，加上未來政府有大量的經屋供應，雖然永遠姓經，但價格不高， 確能為有需要的青年朋友解決到住屋的問題；
國內生活動水平及貨品價格比本地為低，對比澳門有大幅的折讓，加上夜生活多姿多彩，故近年來已吸引到不少本地居民進駐內地居住，單租用一個兩房一廳單位的租金已比澳門有40%的折讓，管理費及停車場費用更平，有得比及可行的話，回珠海及鄰近地區生活動已是一種 “動態” 的潮流，在此情況下，當然影響到本地私樓的使用率；
國內及本地的樓價相比差異太大，只要留意一下本地及國內的樓宇廣告， 鄰近珠海地區的樓盤，如斗門、坦洲、三鄉及前山等地，單位的售價普遍是本地樓價的三成到四成，居住環境比澳門更佳，更為綠化及密度低，雖然車程較為流費時間，但吸引力依然存在；
澳車北上、大灣區融合、大灣區一小時生活圈等多個政策及理念登場，加快了亦豐富了澳人北上生活動的意慾，此消彼長的情況下，樓市是否就如全部 “減辣” 後就可重生 ?
為此,，本人亦有以下的建議，希望和大家分享及指正：
既然市內有數量眾多的空置單位，地產商可否建議與政府合作，在不同的民生區內，將有條件的空置落成大廈或工業大廈，修法改變用途，將其改為國際青年旅館，如國際知名的YMCA或YWCA或香港的私人樓宇改為旅舍等的做法，吸引更多時下的青年背包客、自由行及City Walk 客入住，一則解決空置樓宇的問題，亦能協助旅遊業發展，提供更多旅館式的廉價房間，吸引旅客多留澳數天消費，亦可將旅客引入社區，刺激區內各業的消費增長，一舉多得；
因應現時特區政府暫停 “夾屋” 的興建計劃，令不少有經濟能力，但不符合申請經屋的邊緣人士，在未能承擔購買私樓的條件下，地產商可建議與政府合作，將市內空置單位在有法律的依據下、在價格的調整下為政府提供現樓的“夾屋”單位，供合資格而未有置業的本澳居民購買，如成事則可為地產商釋放部份空置單位及減省政府在夾屋方面的開支，支援及完善政府 “房屋五階梯” 政策，更可解決部份青年置業的困擾及為提升生育提供誘因；
現實生活中，其實有很多公務員都有住屋的困難，但礙於現屆政府上任後，明確表示不會再興建公務員宿舍，只會發放房屋津貼 (相當於公職薪俸表的40點/ 3760元) 予所有公職人員，在此制度下，對已置業但仍在供樓的公務員來說，有肯定的幫助，對已供完及擁有完整業權的公務員來說是 “錦上添花”，多幾千元幫補生活費用，但對未有居所的公務員來說，就顯得不公平；因為市面上能用三千多元就租到一個單位居住的情況不多，故此，地產商可建議與政府合作，提供住宅單位予公務員購買自住，可效法回歸前利息補貼的基礎下，尋求一個可行的方案，實現多贏共富及解決問題的政策，為公務員隊伍提供更穩定的工作條件；
最後本會亦建議政、商、民三方多提建議，參照國家主席所言 “樓是用來住的” 的概念，在大數據年代，充分掌握本澳居民的生活動狀況、公私營樓宇的數目及未來可提供的單位數量，現存的空置樓宇單位的數目，包括商鋪、商廈、工廈、私樓及公屋的數目作出統計及分析，制定長遠的房屋發展策略，令公私樓宇能在互補的情況下良性發展，令資金能在適當的渠道下合理運用，支援本澳各業的發展．
澳門社會綜合研究學會會長
葛萬金