灣區樓市 | 廣州房價連跌12個月 有新盤只需12元首付

1月17日，國家統計局發佈的房價數據顯示，廣州房價依然處於下行通道，2023年12月環比、同比數別下降1%、3%。

2023年，廣州打響了一線城市放鬆住房限購的第一槍，並率先下調二套房首付比例至40%，還取消土地出讓的價格限制，希望提升各方預期。但市場的反應平平，截至2023年12月，從環比來看，廣州的新建商品住宅銷售價格已連續下跌7個月，同比下跌的週期更長，達12個月。

「還是很難，沒有什麼起色，只有準現樓才賣的稍微好點。」談及最近的銷售狀況，廣州某房企營銷人員如此表示。為打破市場僵局，有些房企採取了非常規的銷售手段，如，增城區的一個在售項目近期推出了一批特價房，首付只需要12元。

房價跌了一整年

從國家統計局的數據來看，2022年12月，廣州新建商品住宅銷售價格以環比下跌0.4%、同比上漲0.4%收官。2023年1月則以環比0.2%、同比0.3%的跌幅開局，2月份，房價開始環比小幅上漲，漲勢一直保持到了5月份，最高月漲幅為0.3%。6月份便掉頭向下，且環比跌幅逐漸擴大，從0.1%擴大到了12月的1%。

同比的數據曲線更是一路下行，2023年，廣州12個月的新建商品住宅銷售價格同比都是下降的，最大的降幅也出現在12月，同比下降3%。

新房價格的下跌尚未對成交量發揮明顯的刺激作用。根據中原地產研究發展部的統計，2023年廣州一手和二手住宅累計成交約18.1萬宗，同比上升16%，但跟2020年的23.2萬套、2021年的22.7萬套相比，仍有不小差距。2023年，廣州的一手房成交了72246套，二手房約10.9萬套。二手房的成交量同比大漲31.7%，原因是廣州的刺激政策密集出台，加上開發商出險、供應減少，導致買家對新房的信心不足，倒逼客戶轉至二手市場。

一手房的成交量同比減少690套，降幅約在0.09%，對比2022年34%的同比跌幅，已有大幅改善。

2023年，廣州房地產政策調控逐步放寬，上半年以帶押過戶、公積金、人才入戶等政策溫和刺激樓市，下半年政策力度加大，自「認房不認貸」後，相繼在限貸、限購、二手房交易等方面解綁，盤活市場流動性。據克而瑞分析，廣州的新房市場全年共出現兩次脈衝行情。熱度集中於2月至3月，受疫情抑制的購買力集中釋放，這兩個月該公司重點監控項目的周均來訪約30769組，成交約1874組，4月開始來訪成交明顯回落，之後整體保持低位平穩態勢，僅「五一」及國慶節等少數重大營銷節點短期微漲。8月30日的認房不認貸及9月20日的優化限購兩大利好出台後，市場再度復甦，但持續性不足，熱度回升週期不足一個月。

在整體低迷的市場中，豪宅的表現頗為搶眼，2023年，廣州總價在1000萬元以上的豪宅成交達4835宗，同比增幅45%，僅琶洲上品一個項目就賣了170億元。

新房首付只要12元

對開發商而言，去化依然是個頭疼的問題。據克而瑞觀察，2023年，廣州新房的開盤、加推各項指標均降至近五年最低，全年推貨量不足3萬套，同比下降13%，當日認購量5215套，同比大降近四成，整體去化率僅18%，尤其是下半年客戶消耗嚴重，大部分開盤銷情不及預期。因為新貨供應減少，相對2022年，廣州的庫存規模及去化週期小幅改善，截至2023年末，庫存量約1232萬平方米，去化週期接近20個月，仍處於高位區間。

合富研究院表示，當庫存積壓地區的庫存水平降到合理水平，地方樓市將達到真正穩定。2024年，去庫存依然是廣州樓市的主基調，在合理假設（士地成交及新貨供應規模對比前兩年沒有明顯變化）前提下，預計2024年底，廣州的新房庫存將回到2021年1000萬平方米左右的水平。

至於市場走勢，業內均認為2024年廣州樓市仍將處於修復階段，很難再觸及2020年至2021年的高熱局面，市場供求將有小幅回升，價格平穩。

基於當前的市場狀況，2024年，廣州的房地產政策被認為依然有放鬆空間。中原地產研究發展部的相關人士表示，2023年屬於調控大年，二手樓市雖表現為弱復甦態勢，但居民預期仍未能明顯改善，政策帶動效果較為有限，後市仍需強有力政策灌溉，尤其對外圍郊區還需「應鬆盡鬆」。例如，此前的「920新政」對南沙區屬於利空，但南沙的發展離不開人口、產業引進，可考慮針對大灣區人士放開南沙的限購，為市場需求側鬆綁。白雲區的面積大，樓市產品層次豐富，去化週期長，外來人口最多，可考慮全面鬆綁樓市政策。該人士認為，剛需人群是樓市主力軍，剛需流動了，樓市才能健康循環，針對剛需群體建議降低首付比例、貸款利率或者減免稅收，同時，144平方米以上或者總價1000萬元的產品也可考慮鬆綁限購政策。

庫存去化週期超過20個月的外圍區域，價格戰已是常態，除了降價，開發商還要絞盡腦汁通過各種方式爭奪客源。1月份，增城區的遠洋天成項目推出了年終特惠活動，覆蓋多套房源，單價1.65萬元/平方米起，最吸引眼球的是「首付12元」的宣傳口號。以69平方米、總價116萬元的戶型為例，開發商將備案價提高到165萬元以上，按3成首付計算，買家便能從銀行獲得至少115萬元的貸款，從而實現低首付。「最近是有這樣的活動。」1月18日，遠洋天成的銷售人員表示，由於周邊在售樓盤的定價比較高，均價在2.5萬元/平方米以上，因此可以這麼操作，「首付做低了，客戶的前期資金壓力會小很多。」

白雲區某新盤於1月19日公佈價格，最小戶型88平方米，總價320萬元起，單價低至3.64萬元/平方米，遠低於5萬元/平方米的吹風價。參考2.6萬元/平方米的地價，可以看出開發商跑量的意願。「現在的客戶都很冷靜，今年要主打性價比，產品也要給力才行。」該項目開發商如此表示。