广东雷州：退役军人举报合伙人伪造土地证，涉重大违法犯罪

特派记者赵丽红 郭文涛发自雷州

广东省雷州市雷湖彩印有限公司（下称雷湖公司）老板、退役军人、共产党员吕怀清日前向《大湾区时报》爆料称，由于其合伙人陈明涉嫌伪造土地证，以虚假征收留用地的名义骗取土地使用权登记，导致其官司败诉，面临被逼退股。他为此呼吁有关领导关注此重大违法案件，并举报合伙人涉嫌违法犯罪。

25.98亩集体土地归属

经查，位于雷州市文化路东边邦塘村段、朝阳商住区北边12米路以北邦塘村段的25.98亩回填土地，属于雷州市白沙镇邦塘南村的集体土地。与邦塘南村发生纠纷的陈明、张涛在一审起诉状和庭审时均承认涉案土地25.98亩是邦塘南村集体所有，并未办证。

吕怀清认为，雷湖公司对纠纷地的使用权是通过合伙承建邦塘南村土方工程验收后取得，并非因土地转让而取得。因邦塘南村不能支付工程款，便以物抵债同意划出位于文化路东侧的一块25.98亩的集体土地归投资方回填使用。雷湖公司、吕怀清、唐侨珠因投资所取得相应土地的使用权。

经查，陈明、张涛在承包回填项目协议中约定，总面积80.48亩，先回填面积为29400㎡，协助村方办理相关用地手续。后因无能力办理村方和合伙方有关用地手续，就再引进外人高爱辉。2010年6月30日，高爱辉在这块回填工程土地上协助邦塘南村办理了建设用地规划许可证。

2008年8月8日，邦塘南村与雷州市振华经销部（陈明、张涛）签订《协议书》和2009年1月18日签订《邦塘南村土方工程承包合同书》等材料，证明该区域为邦塘南村集体土地。陈明、张涛等人合作后，购买雷城街道朝阳社区朝阳村退征地指标，混淆村名和地址，骗取广东省人民政府关于雷州市2019年度第二十五批次城镇建设用地粤府土审（16）〔2019〕49号批复，异地套取涉案面积25.82亩。

2020年8月26日，陈明、张涛办理案涉土地首次登记，划拨国有建设用地使用权《不动产权证》，证号：粤（2020）雷州市不动产权第0005731号，权利人为雷州市雷城街道朝阳社区朝阳村，坐落：雷州市朝阳商住区。

2023年9月8日，陈明、张涛办理转移登记转让手续，权利人为雷州市雅思房地产开发有限公司（下称雅思公司）。雷州市自然资源局颁发第0008835号《不动产权证》的行政行为侵害了雷湖公司、吕怀清、唐侨珠的合法权益，且作出土地使用权登记时，雷湖公司、吕怀清、唐侨珠毫不知情。雷湖公司自2009年起投资该土方工程，从 2018年起一直使用该范围内的回填土地，并为此投入了大量资金、人力等。2019年8月14日出租给国基集团作为民工生活区使用。2021年11月1日出租给谢周燕经营“天然养农庄”，承租方也投入大量资金装修营业至今。

吕怀清称，陈明、张涛通过时任雷州市自然资源局局长（后任雷州市副市长）黄文驹违法办理了土地证。黄文驹目前已因涉嫌严重违纪违法被查。

利欲熏心，无良合伙人欲逼退原“股东”

陈明、张涛以朝阳社区朝阳村名义违法办理转移登记转让手续，权利人为雅思公司。依据雷州市税务局土地使用权转让纳税审核表和增值税发票显示，案涉土地总面积17215.3㎡，单价为 4362元，总交易额为 75093100元。陈明、张涛因此非法获得巨额利益，涉嫌偷税漏税，涉及刑事犯罪。

陈明、张涛在承包邦塘南村土方回填工程时遇到资金紧缺急需融资，为了吸引合伙人投入资金，陈明、张涛与合伙人程录、程妃奋、何文宏、高慧琼、吕怀清、吴宏斌签订《入股协议书》承包该回填工程，按原始股投资实际每亩投入约9.5万元，该工程验收后可获得1亩回填土地使用权，陈明、张涛并承诺办理用地手续和证件。陈明、张涛等人合作后，为了获取更大利益，就以陈明、张涛的名义对合伙人进行回收，并收回所签订的有关协议书。他们之后通过民事诉讼、利诱方式，迫使其他合伙人以每亩100多万元的价格被陈明、张涛回收。吕怀清认为其出尔反尔，土地增值后就想低价回收，并非法骗取土地使用权登记，已经转让后强制退股，违反了当时的承诺，且已经使用10多年，因此拒绝其无理要求。

2024年10月9日，经广东省自然资源厅答复，根据《广东省自然资源厅关于推进征收农村集体土地留用地高效开发利用的通知》（粤自然资规字〔2020〕4号）第三条第（七）款规定：“留用地应当根据国土空间规划确定为工业、商业等经营性用途严格按照规划用途开发利用”。

因此，案涉土地属于集体土地在雷府〔2015〕26号通告严格控制用地范围内，未取得《建设用地规划许可证》，未取得初始确权登记和提供证据材料自相矛盾，证实土地证《雷集有（2016）第0000270号》系伪造。雷州市自然资源局主要领导以权谋私违规签字交地，导致工作人员滥用职权、徇私舞弊，相互串通，对不符合登记条件的登记申请予以登记。套用留用地政策，以免缴出让金视同出让方式取得土地，自主开发不需通过公共资源交易平台公开交易。

2020年8月18日，签订《国有建设用地交地确认书》，将案涉土地交付给雷州市雷城街道朝阳社区朝阳村经济合作社。2023年4月10日，注册雅思公司，非朝阳村全资控股，非朝阳村集体经济组织在册成员。土地交易总价款（发票）7509.31万元合作开发房地产。

吕怀清认为，套用邦塘南村抵偿工程款回填土地伪造土地证，以虚假征收留用地的名义骗取土地使用权登记。套用留用地政策，以免缴土地出让金，不需通过政府公共平台公开交易，变相开发房地产，具在一定专业性和隐蔽性。强制围墙，步步吞占，恶意诉讼，收买法官，简易程序，企图霸占。其作为土方工程合伙人，赔付主体应当是邦塘南村，2009年1月19日第一份《入股协议书》未解除仍有效。由于申请登记土地来源不合法，登记证明材料不真实，未办理不动产权首次登记，未经法定程序征收，就违法直接颁发《划拨国有建设用地使用权证》和转移登记。根据《不动产登记暂行条例实施细则（2016年）》第二十四条规定，不动产首次登记的，是指不动产权利第一次登记。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记。

法律小贴士

《土地管理法》第二条：任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。

第三十九条：国家鼓励单位和个人按照土地利用总体规划，在保护和改善生态环境，防止水土流失和土地荒漠化的前提下，开发未利用的土地；国家依法保护开发者的合法权益。

第七十七条：未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的。

第七十九条：违反法律规定的程序批准占用、征收土地的，其批准档无效。非法批准征收、使用土地，对当事人造成损失的，依法应当承担赔偿责任。

《地籍调查规程》要求现场查看主要是查清每一宗土地的位置、权属、界线、数量和用途等基本情况，是否满足土地登记要求；界址的认定必须由本宗地及相邻宗地指界人亲自到现场共同指界。

国土资源部《关于完善农用地转用和土地征收审查报批工作的意见》和《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》中有明确规定：农用地转用和土地征收批准档有效期两年，农用地转用或土地征收经依法批准后，市、县两年内未用地或者未实施征地补偿安置方案的，有关批准档自动失效。对于集体土地的分配，收益，村民具有参与权、知情权。

《中华人民共和国刑法》第二百二十八条：以牟利为目的违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权罪。